Les prêts aidés

Le prêt à taux zéro plus ou PTZ+ détaillé par un courtier !

Le 1er Janvier 2011, un nouveau prêt à taux zéro a fait son apparition : le PTZ+.
Ce nouveau prêt se substitue à trois dispositifs déjà existants : l’ancien PTZ – Prêt à Taux Zéro-, le Pass- Foncier et le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts.
Cette nouveauté apparue avec la loi des Finances 2011 est en effet supposée simplifier et condenser la complexité des trois systèmes qui disparaissent donc dans le même temps.


En proposant cette nouvelle version du PTZ, le gouvernement envisage d’inciter les français à devenir plus facilement propriétaires, ce prêt s’appliquant à des logements neufs ou anciens, à  l’achat ou la construction.

Le PTZ+ est un prêt immobilier à taux zéro dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat et qui ne nécessite aucun frais de dossier. De plus, aucune condition de ressource n’est requise pour accéder à ce nouveau prêt.

Les deux seules conditions pour bénéficier du PTZ+ sont de ne pas avoir été propriétaire de son logement durant les deux années précédent la demande de prêt et que le logement acquis soit une résidence principale, c’est-à-dire occupé pendant au moins 8 mois de l’année.

Précisons cependant que certains cas exceptionnels permettent de bénéficier de cette offre sans être dans une primo-accession, c’est le cas notamment  :

Des titulaires d’une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie
Des bénéficiaires de l’allocation Adulte handicapé ou l’Allocation d’Education Spéciale
Les victimes d’une catastrophe ayant rendu inhabitable leur résidence principale.

Par ailleurs, le PTZ+ va permettre de prendre en compte des publics qui jusque là avaient des difficultés pour bénéficier d’un prêt immobilier à taux zéro :

–    Les français expatriés qui souhaitent rentrer en France et acheter leur logement peuvent profiter de ce nouveau prêt à taux zéro en présentant leur avis d’imposition émis d’un pays étranger.
–    Les jeunes qui vivaient chez leurs parents ont également la possibilité d’accéder à ce prêt à taux zéro en présentant l’avis d’imposition du foyer fiscal auquel ils étaient rattachés, avec une déclaration sur l’honneur énumérant leurs ressources personnelles.

Ce nouveau PTZ+ met donc en place des solutions permettant à ces deux catégories de personnes de déclarer leurs ressources N-2, contrairement à son ancienne version.

Le PTZ+ est un prêt plafonné qui ne s’applique que pour une partie de l’acquisition d’un logement avec un financement pouvant atteindre jusqu’à 40% du montant total du financement global.
Le PTZ+ est donc cumulable avec certains autres prêts, tels que le PEL, Prêt d’épargne logement, ainsi que les prêts bancaires ou à caractère social par exemple.

Les banques qui sont dans la mesure d’accorder ce nouveau prêt à taux zéro sont celles qui ont passé une convention avec l’Etat.

Le critère écologique est la grande nouveauté du PTZ+ : pour calculer le montant du PTZ+, la performance énergétique du logement entre en compte et peut permettre à l’acquéreur de profiter d’un prêt majoré.

En effet, ce nouveau prêt à taux zéro a été élaboré en phase avec la dynamique du Grenelle de l’environnement, afin d’inciter l’acquisition de logements à bonne performance énergétique, avec des conditions moins avantageuses pour les logements neufs qui ne sont pas BBC et pour les logements anciens qui affichent un mauvais niveau sur l’échelle de performance énergétique –E, F ou G- . Il ne s’agit donc pas d’inciter à acheter du neuf plutôt que de l’ancien, mais bien à acquérir un bien à bonne performance énergétique qu’il soit neuf ou ancien.

Le gouvernement mise sur ce projet dans la mesure où il investit 2, 6 milliards d’euros pour le PTZ+ de 2011 contre seulement 1,2 milliards d’euros pour l’ancien PTZ. Il prévoit plus de 380 000 foyers acquis avec ce prêt au lieu de 200 000 à 250 000 avec le précédent prêt à taux zéro.

 

 

Sur quels critères se calcule le montant et la durée de remboursement du PTZ+ ? :

Le montant et la durée de remboursement sont calculés en fonction de plusieurs critères concernant le ménage et le logement :

–    La situation géographique du logement, sachant que le territoire est divisé en 4 zones : A, B1, B2, C.
–    La nature neuve ou ancienne du bien
–    La performance énergétique du logement
–    L’affiliation du bien à un organisme HLM
–    Les ressources de l’acheteur
–    Le nombre d’enfants de l’acquéreur

Le montant global de l’opération

 

Achat dans le neuf

 

Montant maximum retenu pour l’opération
Nombre de
personnes
Logement neuf
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 156.000 € 117.000 € 89.000 € 79.000 €
2 218.000 € 164.500 € 120.000 € 111.000 €
3 265.000 € 199.000 € 146.000 € 134.000 €
4 312.000 € 234.000 € 172.000 € 158.000 €
5 359.000 € 269.000 € 198.000 € 182.000 €

 

Achat dans l’ancien

 

Montant maximum retenu pour l’opération
Nombre de
personnes
Logement ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 124.000 € 93.000 € 86.000 € 79.000 €
2 174.000 € 130.000 € 120.000 € 111.000 €
3 211.000 € 158.000 € 146.000 € 134.000 €
4 248.000 € 186.000 € 172.000 € 158.000 €
5 285.000 € 214.000 € 198.000 € 182.000 €

 

Le remboursement du prêt s’étale entre 5 et 30 ans selon la situation économique et familiale du foyer. Plus les revenus sont élevés, plus la durée de remboursement est écourtée, et inversement, les foyers modestes bénéficient d’une durée plus longue pour rembourser leur prêt.

Le remboursement peut s’étaler en deux périodes, selon si une période de remboursement différé est accordé ou pas, en fonction de la composition et les ressources du foyer.

Avec ce nouveau système, le gouvernement entend proposer un dispositif mieux adapté pour établir le remboursement, prenant en considération la taille et les besoins de la famille pour calculer les mensualités et le nombre d’années du prêt.

Pour déterminer la durée de remboursement de votre PTZ+, en dehors des critères liés au type de bien et à la zone géographique, il faut définir votre tranche de revenus. Il s’agit de diviser le revenu fiscal de référence pris en compte – celui de l’avis d’imposition de l’année N-2-  par le coefficient familial : le résultat vous permettra d’apprécier la tranche à laquelle vous appartenez.

 

Coefficient familliale du PTZ+

 

1 personne 1
2 personnes 1.4
3 personnes 1.7
4 personnes 2
5 personnes et plus 2.3

 

Avec le PTZ+, les modalités de calcul de remboursement se perfectionnent en établissant 10 tranches de revenus calculées au lieu de 5 seulement pour l’ancien PTZ :

 

tranches remboursement ptz+

 

Tranches de revenus pour un logement neuf

Montant maximum retenu pour l’opération
Nombre de
personnes
Logement neuf
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 < 15000 € < 12000 € < 10.000 € < 8.000 €
2 < 17500 € < 14000 € < 11500 € < 9500 €
3 < 20500 € < 16000 € < 12500 € < 10500 €
4 < 23000 € < 18000 € < 14000 € < 11500 €
5 < 25500 € < 19500 € < 15000 € < 13000 €
6 < 28500 € < 21500 € < 16500 € < 14000 €
7 < 31000 € < 23500 € < 18000 € < 15000 €
8 < 36000 € < 26000 € < 20000 € < 18500 €
9 < 49500 € < 32500 € < 26500 € < 26500 €
9 > 49500 € > 32500 € > 26500 € > 26500 €

Tranches de revenu pour un logement ancien

Montant maximum retenu pour l’opération
Nombre de
personnes
Logement ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 < 12000 € < 10000 € < 9000 € < 8000 €
2 < 15000 € < 12000 € < 10000 € < 9500 €
3 < 17500 € < 14000 € < 11500 € < 10500 €
4 < 20500 € < 16000 € < 12500 € < 11500 €
5 < 23000 € < 18000 € < 14000 € < 13000 €
6 < 25500 € < 19500 € < 15000 € < 14000 €
7 < 28500 € < 21500 € < 16500 € < 15000 €
8 < 31000 € < 23500 € < 18000 € < 16500 €
9 < 43500 € < 30500 € < 26500 € < 26500 €
9 > 43500 € > 30500 € > 26500 € > 26500 €

 

Durée de remboursement du PTZ+

 

Remboursement du ptz+
Nombre de
Tranches
Capital différé Durée période 1 Durée période 2
1 45 % 23 ans 7 ans
2 35 % 23 ans 5 ans
3 20 % 23 ans 3 ans
4 15 % 23 ans 2 ans
5 0 % 23 ans
6 0 % 20 ans
7 0 % 16 ans
8 0 % 12 ans
9 0 % 8 ans
10 0 % 5 ans

Source : http://www.le-ptz-plus.fr/duree.php

Pour ce qui est de la localisation du bien, la France est découpée en 4 zones selon la tension du marché de l’immobilier : le prêt est ainsi conçu pour s’adapter à la réalité immobilière selon la localisation du logement.
Il offre des conditions plus avantageuses pour l’achat d’un bien neuf dans les zones A et B1 où la demande de logement est très élevée, et pour un achat dans l’ancien dans les zones B2 et C, afin de donner un nouveau souffle aux villages et petites villes.

Remboursement du ptz+
Nombre de
Zone géographique
Neuf BBC Neuf non BBC Ancien “performance énergétique” Ancien avec étiquette énergie E ou F Ancien avec étiquette énergie G
Zone A 40 % 27 % 20 % 10 % 5 %
Zone B1 35 % 22 % 20 % 10 % 5 %
Zone B2 30 % 17 % 20 % 10 % 5 %
Zone C 25 % 15 % 20 % 10 % 5 %

Source : http://www.cyberpret.com/pret-immobilier-taux-zero-plus.html

Le pourcentage du prêt peut être augmenté de 5 points pour un logement appartenant à un organisme HLM selon certaines conditions.

Nouveauté du PTZ+ : Evaluation de la performance énergétique du logement :

En ce qui concerne les critères du logement, le prêt s’adresse aussi bien à des logements anciens que neufs. Cependant, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, le prêt est majoré pour les habitations dont la performance énergétique est bonne : ainsi, le label BBC- Bâtiment Basse Consommation- attribué à un logement permet de bénéficier de meilleures conditions.
La performance énergétique du logement est donc un des critères nouveaux pour le calcul du montant du PTZ+.

Le DPE :  Qu’est ce que le DPE ?

On peut calculer la performance énergétique d’un logement selon sa consommation en énergies telles que le chauffage, la climatisation, la production d’eau chaude sanitaire, les auxiliaires de chauffage et d’éclairage et la ventilation.
Il existe un dispositif pour diagnostiquer la performance énergétique d’un logement : c’est le DPE – Diagnostic de Performance Energétique-.

Le DPE est obligatoire en France métropolitaine lors de l’achat ou de la location d’un logement. Il revient à la charge du vendeur d’effectuer le DPE lors d’une vente d’un logement et  à la charge du propriétaire ou de l’agence immobilière de le fournir lors d’une location. En ce qui concerne la construction, c’est au maitre d’œuvre de réaliser le DPE et de le fournir au propriétaire au plus tard à la fin des travaux.

Comme pour l’obtention du label BBC, pour choisir au mieux le professionnel qui effectuera le DPE de votre logement, vous pouvez vous tourner vers le site du COFRAC, comité français chargé d’accréditer les organismes qui délivrent des certifications : www.cofrac.fr
Il s’agit de vous assurer que le diagnostiqueur est certifié par un organisme accrédité, qu’il est objectif vis-à-vis de votre logement et qu’il dispose d’une assurance professionnelle.
Le coût du DPE n’est pas soumis à une règlementation et peut varier d’environ 100 à 250 euros. Le Diagnostic de Performance Energétique est valable 10 ans et s’effectue en moyenne sur une durée d’une demi-heure à une heure.

Ce diagnostic permet de classer le logement sur une échelle de A à G  selon plusieurs critères et calculs.
Pour calculer la consommation d’énergie d’un logement, on compte en KWhEP/m²/an : Kilowatt heure d’énergie Primaire par mètre carré et par an.

Le DPE est destiné à vous informer sur les caractéristiques énergétiques de votre logement, en matière de consommation d’énergie annuelle en euros et en KWh, et en matière d’émission de gaz à effet de serre. En fonction de l’état et des critères de votre logement tels que l’isolation, les fenêtres, la toiture, le chauffage etc., le professionnel qui réalise le DPE vous donne une idée claire de la consommation énergétique de votre logement et des solutions afin d’améliorer les installations et ainsi réduire vos dépenses énergétiques.

Ces données que le DPE met en évidence pour votre logement sont interprétées à travers une étiquette de A à G pour positionner votre logement sur une échelle de performance énergétique :

 

Classement énergétique en énergie primaire de votre logement :

 

performance énergétique logement

 

A : 0 à 50 KWh/m²/an : c’est la meilleure classe énergétique pour un logement : c’est ici que se situent les logements du label BBC. Il ne s’agit quasiment que de logements neufs car pour atteindre ce niveau de performance énergétique il faut bénéficier de toutes les dernières innovations en matière d’installations énergétiques et de matériaux de construction.

B : 51 à 90 KWh/m²/an : classe concernant également certains logements neufs du label BBC, mais aussi des logements rénovés.

C : 91 à 150 KWh/m²/an : Il s’agit de la classe la plus courante concernant les logements neufs qui utilisent le gaz de France pour le chauffage.

D : 151 à 230 KWh/m²/an : Il s’agit de la classe la plus courante concernant les logements neufs qui utilisent l’électricité pour se chauffer, ou les logements des années 1980.

E : 231 à 330 KWh/m²/an : Classe concernant des logements anciens qui utilisent l’électricité pour le chauffage.

F : 331 à 450 KWh/m²/an : Classe concernant des logements anciens qui ont une consommation énergétique qui pourrait être considérablement réduite.

G : 451 et plus KWh/m²/an : Il s’agit des logements anciens qui consomment le plus en matière d’énergie.

Ce classement alphabétique évalue la position en consommation d’énergie du logement, l’attribution du A étant réservée aux logements qui consomment le moins d’énergie et le G à ceux qui en consomment le plus. Les logements qui consomment le moins sont qualifiés de « passifs » et concernent les constructions neuves conformes au label BBC tandis que ceux qui consomment le plus sont qualifiés d’énergivore, étant des constructions anciennes qui ne bénéficient d’aucune des nouveautés en matière d’économie énergétique.
En France, aujourd’hui, la plupart des logements se situent à la lettre E.

Il existe un second classement qui, lui, exprime l’émission de gaz à effet de serre de votre logement, sur les mêmes critères que le premier classement, le A exprimant les logements qui en émettent le moins, jusqu’au G qui en émettent le plus.

Classement d’émission de gaz à effet de serre de votre logement :

classement gaz effet de serre logement

site source http://www.ademe.fr/particuliers/Fiches/dpe-1/rub2.htm

Le DPE est un instrument technique qui a pour vocation de vous sensibiliser avant tout à la consommation énergétique de votre domicile ; il est destiné à vous donner des informations lisibles sur la consommation énergétique et à vous proposer des solutions pour  améliorer la performance énergétique de votre habitation afin de vous faire réaliser des économies sur vos factures. Il s’agit de vous inciter à faire des travaux qui seront rentables dans le temps en matière de consommation d’énergie et non pas de vous y obliger.

Le Label BBC :

Que signifie l’appellation BBC ?

La norme BBC a été créée par un arrêté de mai 2007 et a donné suite à un label pouvant être décerné aux habitations qui répondent aux exigences définies par cette norme.
Le label BBC 2005- Bâtiment Basse Consommation- s’inscrit dans une logique gouvernementale qui a commencé avec la signature en 2005 du protocole de Kyoto à travers lequel la France s’est engagée à diminuer les gaz à effet de serre.

Dans cette dynamique environnementale, le gouvernement a mis en place plusieurs mesures pour lutter contre la pollution énergétique et principalement à travers le bâtiment, secteur qui dépense la plus grande quantité d’énergie.

Un bâtiment Basse Consommation est censé dépenser un minimum d’énergie avec un bénéfice sur le plan environnemental et financier, utilisant des technologies innovantes sur tous les postes énergétiques d’un habitat comme le chauffage, l’électricité, la lumière, l’eau chaude sanitaire etc.

Les dispositifs et labels de la performance énergétique pour les logements :

Différents dispositifs ont été mis en place avant la norme BBC pour inciter les constructeurs à bâtir selon des normes écologiques afin de réduire la consommation énergétique des nouveaux habitats.

La Réglementation Thermique- RT- a été mise en place en France pour la première fois en 1974. Elle consiste à établir un plafond en consommation d’énergie pour un logement.
Cette réglementation Thermique n’a cessé d’évoluer en France en passant par la RT 1974, la RT 1988, la RT 2000, et la RT 2005 qui est actuellement en vigueur.

La RT 2012 est actuellement mise en place pour optimiser dans les années futures la performance énergétique des logements et devrait coïncider avec le niveau de performance énergétique exigé par le label BBC.

Ainsi, un habitat soumis à la RT 2005 doit consommer entre 91 et 150 KWh/m².
Avec le label BBC, le but est d’arriver à terme à une consommation d’énergie maximale de 50 KWh/ m²/an.
Le calcul de la consommation d’énergie d’un logement est également effectué en fonction de sa zone climatique et de l’altitude à laquelle il se trouve.
Actuellement, la norme BBC fixe la consommation énergétique maximale entre 40 et 75 KWhEP/m²/an selon ces deux critères.

Le label BBC fait partie d’une série de 5 niveaux concernant la performance énergétique des bâtiments : HPE 2005, THPE 2005, HPE EnR 2005, THPE EnR 2005 et BBC 2005.

C’est l’association Effinergie qui a déterminé les exigences liées à la norme BBC en établissant un référentiel et a repris le label pour créer le label BBC-Effinergie, identique au label BBC 2005 avec quelques exigences en plus notamment vis-à-vis de l’étanchéité de l’air du logement.
Le label BBC concerne exclusivement les habitats neufs à la construction.

Le label BBC Rénovation :

Pour rénover les logements déjà existants, un autre label BBC a été créé par un arrêté en 2009 pour la rénovation : le label BBC Rénovation 2009. Il s’agit du meilleur niveau de performance énergétique en ce qui concerne la rénovation.

Avec ce label concernant la rénovation, l’objectif écologique peut largement s’étendre à des milliers de logements déjà construits en France qui sont pour la majorité des constructions anciennes consommant beaucoup d’énergie.

Là aussi l’association Effinergie a créé son label BBC- Effinergie Rénovation et fixe deux conditions pour l’obtenir :

–    Test sur l’étanchéité de l’air du bâtiment
–    Ne pas dépasser 80KWh/m² shon par an en consommation d’énergie primaire pour un logement destiné à l’habitation

Comment faire labelliser son habitat ?

Les labels BBC-Effinergie et BBC-Effinergie Rénovation peuvent être délivrés par différents organismes certificateurs.
Le site www.effinergie.org explique les démarches et exigences pour obtenir ces labels mais surtout propose 4 organismes certificateurs accrédités par l’Etat et par le COFRAC, chargé de vérifier les organismes qui délivrent des certifications : Cequami, Cerqual, Certivéa et Promotelec.

Les avantages du label BBC :

Un complément à la loi Scellier classique a vu le jour au 1er Janvier 2011 : La loi Scellier BBC. Il s’agit d’encourager les investissements dans des logements écologiques en avantageant les habitats BBC en matière de réduction d’impôt. Les logements ne correspondant pas à la norme BBC auront 5% en moins de taux de réduction d’impôt « Scellier » pour 2010 et 2011.
Il existe en effet plusieurs dispositifs pour aider les logements bénéficiant d’un label de performance énergétique : Subventions des collectivités territoriales pour la mise en place d’énergies renouvelables, extension de COS- Coefficient d’Occupations des Sols-, réduction de la taxe foncière…

Cette ambition gouvernementale en matière de constructions et rénovations écologiques ne s’applique bien sur pas qu’aux logements destinés à l’habitation et concerne aussi les bâtiments publiques : il s’agit de généraliser les constructions BBC d’ici 2012 afin qu’une grande part des biens immobiliers français bénéficie d’une performance énergétique exemplaire dans les années à venir.

D’ailleurs, on envisage déjà les « BEP », Bâtiments à Energie Positive, qui, dans la dynamique de l’éco-construction qui se développe avec la RT 2012 et les normes de performance énergétique comme le BBC, deviendront des bâtiments qui non seulement s’auto suffiront en énergie, mais en plus en produiront plus qu’ils n’en consomment.

Un Observatoire BBC a été créé par le ministère du développement durable, l’association Effinergie et l’ADEME- Agence De l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie- afin de créer un espace de discussions et d’échanges pour les professionnels construisant ou rénovant BBC.