Les prêts bancaires

Le prêt relais : Détails et explications de votre courtier en prêt immobilier

Le prêt relais a été conçu par les banques pour pallier au problème de la coïncidence de l’acquisition d’un bien que l’on souhaite acquérir et la vente du bien que l’on possède.


On ne maitrise pas forcément les délais de vente du bien immobilier que l’on possède et, si on ne dispose pas de l’enveloppe nécessaire à l’acquisition du nouveau bien, on est obligé de vendre celui que l’on possède.
Or, lorsque l’on trouve un bien qui nous convient, le propriétaire vendeur n’est pas forcément en mesure d’attendre que l’on puisse vendre notre bien immobilier.

Le prêt relais, comme son nom l’indique, est un prêt consenti par la banque pendant une certaine période, généralement 2 ans.

Ce prêt représente en fait un certain pourcentage de la valeur résiduelle du bien que l’on possède soit, selon les banques et la période, de 50 à 90% de celle-ci.
La valeur résiduelle d’un bien est représentée par sa valeur estimée net vendeur par un professionnel de l’immobilier à laquelle on soustrait l’éventuel capital restant rembourser à la banque sur ce bien si ce dernier a été acquis à l’aide d’un crédit immobilier.

Le mécanisme du prêt relais :

Pour acheter le bien que l’on souhaite acquérir, la banque va prêter, par exemple 70 % de la valeur résiduelle du bien que l’on possède.
Si cette somme suffit à acquérir le bien, on ne paiera que les intérêts relatifs à ce prêt relais.
Si cette somme ne suffit pas, on souscrira, en plus du prêt relais, un prêt amortissable, appelé dans ce cas prêt principal ou définitif,

Dans tous les cas, le remboursement du prêt amortissable se fait dès le départ.

En revanche, si la situation d’endettement de l’emprunteur le justifie, les intérêts relatifs au prêt relais ne seront remboursés que lors de la vente du bien.

Aussi, il est aisé de comprendre que le prêt relais peut s’avérer très dangereux en période de baisse des prix de l’immobilier.

En effet, il peut arriver qu’une banque prête 80% de la valeur d’un bien (moins l’éventuel capital restant du) et que, période de crise aidant, le bien ne se vende pas ou alors à un prix qui ne couvre même pas la somme prêtée par la banque au titre du prêt relais.

Il s’agit d’une situation très fréquente en période de crise immobilière.

Dans ce cas, le conseil est de tabler sur une évaluation pessimiste pour éviter toute surprise catastrophique car, en cas d’occurrence de cette situation, on peut se retrouver endetté à vie et tout perdre car la banque peut aller jusqu’à la saisie des Deux biens et, parfois, même le nouveau bien peut être amené à avoir perdu de sa valeur pendant la phase du prêt relais.

En général, en cas de prêt relais, la banque opte soit pour l’hypothèque du bien, soit pour l’inscription de privilège par le prêteur de denier ou IPPD, pour garantir la somme prêtée.