L’emprunt immobilier et le restant à vivre – un paramètre capital !

 

Endettement/restant à vivre :

Il est communément admis qu’une banque ne prête pas au-delà de 33% d’endettement.

C’est en partie vrai mais cette idée constitue un raccourci trop simpliste.

Tout d’abord, l’endettement ne peut être pris en compte sans examiner le restant à vivre.

Une personne au SMIC aura du mal à emprunter, même à 33% d’endettement, si elle a Deux enfants par exemple.

En effet, les banques examinent le restant à vivre, et, 33% d’endettement sur 1 000 € signifie un restant à vivre de 670 € pour 3 personnes, soit un budget insignifiant une fois les charges fixes défalquées.

En revanche, une personne seule, qui a un revenu de 9 000 € pourra, elle, allègrement s’endetter au-delà de 40%, voire 50%.

Par ailleurs, chaque banque a ses propres critères pour calculer le taux d’endettement.

Par exemple, en cas de versement d’une pension alimentaire, certains établissements déduiront celle-ci du revenu alors que d’autres la considèreront comme un crédit, ce qui est plus pénalisant.

En ce qui concerne les revenus locatifs, des banques vont mettre procéder à ce que l’on appelle le calcul différentiel au titre duquel on va mettre face à face l’ensemble des crédits liés à une location avec la somme des loyers pondérée à 70, 80 voire 90%.

La somme trouvée, si elle est positive, sera réintégrée aux revenus et, dans le cas contraire, sera considérée comme un crédit.

A l’inverse, d’autres banques mettront elles, d’un coté, l’ensemble des revenus en y intégrant les revenus locatifs et, de l’autre, l’ensemble des crédits.
Inutile de dire que ce mode de calcul limite très vitre la capacité d’emprunt et fait rapidement atteindre un endettement élevé.

Enfin, certaines banques font une « mixture » de ces Deux modes de calcul en appliquant le calcul différentiel et en examinant par ailleurs l’endettement global selon le 2nd calcul. La décision est alors ensuite donnée au regard du dossier.