Le taux effectif global ou TEG est né d’une volonté de l’Etat de protéger les emprunteurs afin que ceux-ci puissent prendre en compte tous les paramètres pour comparer une offre de crédit immobilier au sens large du terme.
Ainsi, chaque établissement qui propose du crédit immobilier a pour obligation de mentionner le TEG ou taux effectif global d’emprunt.
Alors, qu’entend-t-on par Taux effectif global ? Que comprend-t-il ?
Le taux effectif global est constitué de 4 éléments :
– le taux d’intérêt
– l’assurance
– les frais de dossier
– le coût de la garantie
Avant l’avènement du TEG ou taux effectif global, il était fréquent de voir des publicités mettre en avant un taux d’intérêt attractif, sans communiquer sur le coût de l’assurance par exemple, qui constitue une composante plus que substantielle de la mensualité et donc du coût du crédit immobilier.
Aussi, il est important de bien analyser les 4 composantes du TEG en se focalisant sur les éléments suivants :
– le taux d’intérêt :
Lorsque le taux d’intérêt est fixe, il est aisé de calculer le coût du crédit immobilier.
En revanche, lorsque le taux d’intérêt est variable, le TEG, par définition, ne peut être qu’indicatif puisque l’on ne connait pas, avec un taux variable, le coût du crédit car l’on ne connait pas l’élément essentiel, son coût, à savoir le taux d’intérêt.
Ainsi, le TEG d’un taux variable est annoncé sur la base du taux de départ qui, bien entendu, est toujours un taux attractif, d’où la nécessité d’observer la plus grande circonspection sur le TEG dès lors qu’il s’agit d’un taux variable.
– L’assurance :
L’assurance est une composante essentielle, et ce, pour Deux raisons, son coût et son rôle.
Historiquement, on a coutume de se focaliser sur le taux d’intérêt lorsque l’on évoque le coût d’un crédit immobilier.
Or, nous constatons tous les jours que l’écart de taux entre les banques a beaucoup moins d’impact que l’écart constaté sur le coût de l’assurance.
Souvent, l’établissement prêteur insiste sur le taux plus que sur le coût de l’assurance.
Cela étant dit, il ne nous semble pas très logique d’intégrer le coût de l’assurance dans le TEG, et ce, pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, cela dépend de la nature de l’assurance. S’agit-il d’une assurance groupe avec un coût constant ou une assurance privée avec un coût calculé sur le capital restant du et dont le coût varie de mois en mois ?
La quotité d’assurance par personne est-elle la même d’un établissement à un autre ?
Une offre de prêt peut concerner une quotité d’assurance totale de 200% soit 100% par tête alors qu’une autre peut concerner, elle, une quotité inférieure.
Parfois, il est même possible de trouver, dans certaines offres de prêt, un TEG qui fait l’impasse sur l’assurance dans la mesure où celle-ci n’est pas proposée par l’établissement prêteur mais par un organisme tiers.
S’agissant d’assurance, compare-t-on les même garanties ?
Pour un investissement locatif, par exemple, les banques suggèrent généralement une garantie partielle, à savoir Décès/PTIA, c’est-à-dire sans l’ITT et l’invalidité alors qu’une assurance complète doit contenir toues ces garanties et en contient parfois plus, comme la garantie chômage par exemple.
Enfin, à supposer que tous ces éléments soit comparables, pour autant, la comparaison ne saurait être fondée.
En imaginant que l’on parle du même niveau de garantie, de la même quotité, du même coût d’assurance, encore faudrait-il que les garanties du contrat lui-même et les conditions dans lesquelles l’assuré est susceptible d’être indemnisé en cas de sinistre soient comparables.
Tous les contrats diffèrent, le mode de calcul de la rente d’invalidité, le mode de reconnaissance du taux d’invalidité, le taux d’invalidité à partir duquel on est indemnisé, les exclusions de garanties nombreuses sur les contrats, les franchises etc.…..
Pour toutes ces raisons, nous recommandons de ne pas trop se fier au TEG dans le cadre dune démarche de comparaison de crédit immobilier.
– La garantie :
Pour des raisons similaires à celles évoquées pour l’assurance, notre avis est qu’il n’est pas pertinent d’intégrer le coût de la garantie dans un TEG.
En effet, lorsque le coût de la garantie est intégré au TEG, il s’agit toujours du coût payé lors de la mise en place du prêt.
Du coup, impossible de comparer une garantie telle que celle proposée par l’organisme caution crédit logement avec une IPPD (inscription de privilège par le prêteur de deniers) ou même une hypothèque.
Il faut savoir que caution crédit logement restitue une partie de la somme payée pour la prise de garantie lors de la mise en place du prêt.
A l’inverse, dans le cadre d’une hypothèque ou d’une IPPD, il faut, au contraire, prévoir des frais de main levée non négligeables.
La encore, la comparaison n’est pas pertinente et infondée.
– Les frais de dossiers :
Les frais de dossiers étant réglés immédiatement par l’emprunteur, nous considérons qu’il est inutile de les intégrer dans le TEG.
Le consommateur est parfaitement capable d’isoler et comparer des frais de dossiers de 300 € avec des frais de dossiers de 1 000 €.
Les frais de dossiers ont moins d’impact sur un prêt immobilier que ne peuvent en avoir des pénalités en cas de rachat anticipé total ou partiel, ou encore les contreparties commerciales de plus en plus exigées par les banques pour pouvoir négocier de bonnes conditions de financement immobilier.
Pour tous ces motifs, nous considérons qu’il est inutile, voire complètement absurde, de se fier au TEG pour comparer une offre de crédit immobilier.
Il est préférable de comparer les éléments un à un et de pondérer leur importance en fonction de nos objectifs et de notre situation personnelle.
